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审查楼盘合法性 从公积金贷款看合法性

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发表于 2015-1-31 17:02:36 | 显示全部楼层 |阅读模式
  上期分析了无销售许可证的房屋到底能不能买,今天我们进一步为购房者介绍如何审查所购楼盘的合法性。武汉的项目大多采取期房方式进行销售,期房销售必须办理商品房销售许可证才为合法,而对商品房销售许可证又是采用编号方式进行管理,所以我们从编号着手来介绍如何审查项目的合法性。

  法律解析

  问题一:目前商品房销售许可证的编号格式不一,如何从该证判断楼盘的性质呢?

  购房者在审查商品房销售许可证时,应该看其编号。但细心的购房者会发现,在目前市场上的商品房销售许可证编号格式并不完全统一,有时会产生疑问:如何从这不同规格的许可证判断楼盘呢?

  编号是对销售许可证进行管理的一种方式。由于商品房的种类不尽相同以及与之相应的管理变化,相应地就体现在许可证的编号上。从时间上来看,最早是区分内外销分别编号,即分别为“京房市内证字第××号”或“京房市外证字第××号”。最早的外销许可证和内销许可证分别在1994年和1995年颁发。1998年又推出了经济适用房项目,对之单独编号,即“京房售证(经)字第××号”。2002年9月1日起,武汉市对内外销项目实行并轨,不再区分内外销许可证,销售许可证统一编号为“京房售证字第××号”。上述编号都是从1994年、1995年开始一直往下排列。2003年起,编号格式有所改变,按年份和顺序进行编号,即为“(2003)京房售证字第××号”。

  由于以前申领了商品房许可证的项目很多目前正在销售,因此,目前在市场上关于商品房销售许可证的编号有上述几种。购房者通过许可证的编号可以判断楼盘的开盘时间、楼盘性质。

  问题二:楼书中只标注规划许可证的编号,是否可以?

  根据《城市商品房预售管理办法》的规定,售楼广告和说明书必须载明商品房预售许可证的批准文号。在实务中,楼书广告中一般都标有批准文号,但实际这些文号并非都是商品房销售许可证号。除商品房销售许可证外,主要有以下几种编号:1.房屋所有权证号,如“京房权证昌国字第××号”;2.国有土地使用权证号,如“京通国用2002出字第××号”;3.建设工程规划许可证号,如“延规建字2002第××号”;4.建设用地规划许可证号,如“房规地字2001第××号”;5.开工许可证号,如“京开字第××号”;6.其他编号,如“规审字第××号”。

  上述编号中,第一种标注是合法的,因为从编号上可以看出已是现房,并已办理了房屋所有权证,不需要办理商品房销售许可证即可销售。而标注其他编号,则可以说明该项目尚未获得商品房销售许可证,不完全符合销售条件和销售程序。

  实务分析

  案例一:某楼书中标明“五证齐全”字样和“规建字第××号”的编号

  通过其编号为“规建字第××号”一般就可以判断其并未办理商品房销售许可证。因为如果办理了商品房销售许可证的项目,应该都注明销售许可证的编号。这既是法律的要求,也是开发商表明项目合法性的必然做法。

  那为什么会标“五证齐全”呢?因为“五证齐全”作为项目合法性的标志已经家喻户晓。标明了五证齐全,会让购房者相信项目的合法性,从而会慕“证”而去。但实际上很多购房者并不知道到底是哪五证,有的即使知道也不懂如何审查。如果购房者提出审查五证的要求,可以随意拿出五证给购房者看,能蒙则蒙。如碰到懂行的购房者,则找理由搪塞,比如当地规定不需要销售许可证也可销售等。

  案例二:某楼书广告有“武汉市产权”的字样和“京通国用2002划字第××号”的编号

  这两个标注相互矛盾,因为所谓“武汉市产权”,从产权角度而言将来是合法的商品房。但除经济适用房外,商品房的土地使用权须是出让。而从该项目的国有土地使用权证号来看,其土地使用权为划拨。而该广告并未标明其为经济适用房项目,其实本身亦不是经济适用房项目,不能不让人生疑。

  武汉信杰律师事务所王是坪

  咨询电话:62990706

  从公积金贷款看合法性(小技巧)

  如果购房者对于项目的合法性表示怀疑的话,可以有一个很简单的技巧,即通过是否能办理公积金贷款来判断(尤其对期房而言)。办理公积金贷款时,必须向公积金中心出具商品房销售的合法证件。一般来说,销售证件齐全的项目,能够办理公积金贷款。而销售证件不全的项目,则一般不能办理公积金贷款。据此,购房者就可以比较容易判断项目的合法性了。
                                                            (京华时报)
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